21 novembre 2016

CASSAZIONE 3 NOVEMBRE 2016, N. 22311

Autore : 
Data : 09/11/2016 
Categoria : CENTRO STUDI (ASSEMBLEA E AMMINISTRATORE, ASSEMBLEA) 

Estratto
La presunzione di conoscenza da parte del destinatario ex art. 1335 c.c. della convocazione di assemblea inviata per posta raccomandata a.r. - e non recapitata per sua assenza (o di altri abilitato a riceverla) - si ha con l'avviso di giacenza in cassetta postale, del plico presso l'ufficio postale. È dunque da tale momento - e non dalla consegna al destinatario - che decorrono i cinque giorni prescritti dalla legge per la regolare convocazione assembleare. Con il riformato art. 66 delle DD.AA. è specificato quali debbano essere le modalità di convocazione dell'assemblea, tra cui vi è la raccomandata postale; inoltre, lo stesso articolo specifica ora che il termine dei cinque giorni deve essere rispettato nei confronti della prima convocazione. Estratto a cura del Centro Studi Nazionale ANACI

Testo


CASSAZIONE 3 NOVEMBRE 2016, N. 22311
 
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:                            
Dott. Bianchini Bruno -  Presidente                    
Dott. Falabella Massimo -  rel. Consigliere                   
ha pronunciato la seguente:                                          
SENTENZA
sul ricorso 24834-2012 proposto da:
CONDOMINIO, elettivamente domiciliato in ROMA,, presso lo studio dell'avvocato V. P. che lo rappresenta e difende;
- ricorrente -
contro
B. F., elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo STUDIO LEGALE I., rappresentato e difeso dall'avvocato D. C.;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 2800/2011 della CORTE D'APPELLO di NAPOLI, depositata il 31/08/2011;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 30/09/2016 dal Consigliere Dott. MASSIMO FALABELLA;
udito l'Avvocato C. D., che deposita la cartolina di ricevimento, difensore del resistente che ha chiesto l'inammissibilità, in subordine il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. LUCIO CAPASSO che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 13 maggio 2004 B.F. impugnava la delibera assunta dall’assemblea del Condominio (omissis), sito in (omissis), della quale era venuta a conoscenza solo attraverso una missiva speditale il 20 aprile 2004 dall’amministratore, chiedendo che ne venisse dichiarata la nullità perché adottata senza darne avviso preventivo a tutti i condomini.
Si costituiva il Condominio ed opponeva che l’amministratore aveva regolarmente e tempestivamente dato comunicazione con raccomandate postali della data dell’assemblea a tutti i condomini, compresa l’attrice B. . Chiedeva perciò il rigetto della domanda e la condanna dell’attrice al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c..
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, sezione distaccata di Caserta, ritenuto che non era prevista alcuna forma particolare per la comunicazione delle convocazioni dell’assemblea e che il Condominio convenuto aveva provato di avervi provveduto con la produzione dell’elenco delle raccomandate corredato da timbro postale e della attestazione dell’Amministrazione P.T. (dalla quale emergeva che la raccomandata era stata consegnata in data 18 aprile 2003 a "C. D., delegato della sig.ra B.F. "), rigettava la domanda attrice e quella riconvenzionale.
Avverso tale pronuncia proponeva appello B.F. .
Si costituiva il Condominio (omissis) , eccependo l’inammissibilità del gravame e la sua infondatezza.
La Corte d’Appello di Napoli, con sentenza del 31 agosto 2011, in riforma della impugnata sentenza, annullava la delibera assembleare del 23 aprile 2003, sulla base, delle seguenti considerazioni: a) il termine libero di cinque giorni prescritto dall’art. 66, 3 co. disp. att. c.c. deve farsi decorrere dalla ricezione da parte del condominio della convocazione (e non dalla spedizione della stessa), avendosi riguardo, nel caso di duplice convocazione dell’assemblea effettuata con un unico avviso, alla data di prima convocazione; b) poiché la consegna della raccomandata al delegato della B. risultava avvenuta il 18 aprile 2003, il termine suddetto non poteva considerarsi rispettato con riferimento all’adunanza del 22 aprile 2003, con la conseguenza che la delibera assunta senza la sua partecipazione doveva reputarsi invalida.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso il Condominio (omissis) , sulla base di un unico motivo, illustrato da memoria. B.F. ha resistito con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l’unico motivo di ricorso il ricorrente denuncia la violazione degli artt. 1335 c.c., 112, 115 e 116 c.p.c. (con riferimento all’art. 360, n. 3, c.p.c.), nonché l’omessa, illogica e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia (con riferimento all’art. 360, n. 5, c.p.c.). Secondo l’istante, la Corte d’appello non aveva tenuto conto che la raccomandata contenente la convocazione per l’assemblea del 22 aprile 2003, inviata alla residenza della B. in data 8 aprile 2003, era stata, dopo l’infruttuoso tentativo di recapito, posta in giacenza presso l’ufficio postale di Caserta in data 9.4.2003, previo rilascio del relativo avviso, per essere poi ritirata in data 18 aprile 2003: in conseguenza assume il ricorrente - già in data 9 aprile 2003 il plico doveva ritenersi entrato nella disponibilità della destinataria.
Va anzitutto disattesa l’eccezione di inammissibilità del ricorso per carenza di autosufficienza e di specificità del motivo. L’atto di impugnazione risulta infatti corredato di una esauriente esposizione dei fatti e la censura svolta non evidenzia la denunciata genericità.
Il motivo, poi, è fondato.
Per ritenere sussistente, secondo l’art. 1335 c.c., la presunzione di conoscenza, da parte del destinatario, dalla dichiarazione a questo diretta, occorre la prova, il cui onere incombe al dichiarante, che la dichiarazione sia pervenuta all’indirizzo del destinatario, e tale momento, nel caso in cui la dichiarazione sia stata inviata mediante lettera raccomandata non consegnata per l’assenza del destinatario (o di altra persona abilitata a riceverla), coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, e non già con il momento in cui la missiva fu consegnata (Cass. 27 luglio 1998, n. 7370; Cass. 1 aprile 1997, n. 2847; Cass. 23 settembre 1996, n. 8399; Cass. 13 agosto 1981, n. 4909; Cass. 11 febbraio 1978, n. 628; più di recente, per l’applicazione del principio in materia di contestazione degli addebiti del licenziamento individuale: Cass. 15 dicembre 2009, n. 6527; Cass. 24 aprile 2003, n. 6527; il principio è richiamato anche da sentenze non massimate, o non massimate nei termini che qui interessano: cfr. da ultimo Cass. 4 agosto 2016, n. 16330).
Pertanto, in applicazione della presunzione di conoscenza di cui all’art. 1335 c.c., la raccomandata, nel caso di momentanea assenza del destinatario (e di altra persona abilitata a riceverla), deve ritenersi entrata nella sfera di conoscibilità del destinatario nel momento in cui viene rilasciato l’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale.
Ne discende che il riferimento, operato dalla Corte di appello, al momento della consegna del plico raccomandato è improprio.
Di qui la cassazione della sentenza, con conseguente rinvio della causa ad altra sezione della Corte di appello di Napoli, che dovrà conformarsi al principio di diritto enunciato e dovrà pure provvedere in ordine alla liquidazione delle spese del presente grado.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di appello di Napoli anche per le spese.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2ª Sezione Civile, in data 30 settembre 2016.

04 Marzo 2016

L'ANACI al servizio della CITTADINANZA per divulgare la CULTURA CONDOMINIALE

Anche quest'anno l'ANACI Prov. di Bari (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali ed Immobiliari) ha programmato, per il mese di MARZO un Corso per i cittadini, al fine di poter assicurare: sicurezza- risparmio- rispetto delle regole-eliminazione della conflittualità condominiale ed, in definitiva, migliorare il tenore di vita di tutti i Residenti.

 

Riteniamo, aggiunge il Presidente ANACI Bari, Benedetto Colaiemma, che, in tal modo, i rapporti nei Condominii e tra i Condomini miglioreranno e ci sarà più consapevolezza nelle decisioni da assumere.

 

Chi fosse interessato a partecipare a detta iniziativa, a titolo gratuito, può prenotarsi presentandosi o telefonando alla Sede ANACI (Viale della Repubblica, 119 tel. 080/5421275), aperta dal Lunedì al Venerdì dalle ore 17,00 alle ore 19,30.

Il corso si terrà presso una importante Sede della Città di Bari dalle ore 15,30 alle ore 18,00. secondo il seguente programma.

 

1^ lezione: martedì 15 Marzo 2016

2^ lezione: martedì 22 Marzo 2016

3^ lezione: martedì 29 Marzo 2016

 

A conclusione del Corso saranno consegnati, in occasione di successivo apposito Convegno, attestati di frequenza a tutti i partecipanti.

 

All'inaugurazione del Corso parteciperanno le più alte Autorità Cittadine.

 

Bari, 24/02/2016                                                     per il Direttivo ANACI

 

                                                                    Il Presidente Benedetto Colaiemma


25 maggio 2015

Condominio: la delibera dell’assemblea si impugna in 30 giorni 

Con la legge di riforma del condominio, il codice civile stabilisce [1] che, per ascensori e scale, le spese di manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori sono ripartite tra i proprietari delle unità immobiliari dai quali vengono utilizzati tali servizi.

E quindi, le spese relative per le scale e gli elementi ad esse connessi (scalini, pianerottoli, corrimani) vanno ripartite per metà in ragione del valore millesimale delle singole unità immobiliari cui la struttura serve, e per l’altra metà “esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

 

Questi criteri valgono, in realtà, per tutte le spese relative alla conservazione dell’edificio e delle parti comuni, per mantenere l’uso e il godimento a vantaggio dei condomini facendo fronte alla naturale deteriorabilità delle strutture.

 

Per quanto invece riguarda le spese per la pulizia delle scale, bisogna considerare che, a parità di uso, i proprietari dei piani alti logorano di più le scale rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alla spese di ricostruzione e manutenzione. Ugualmente, a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia [2]. Pertanto, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono: tale criterio tiene conto, quindi, di una ripartizione delle spese secondo il maggior uso che alcuni condomini fanno di determinati beni comuni.

 

A questo punto bisogna considerare la fondamentale differenza tra delibere dell’assemblea nulle e annullabili.

 

Le nulle sono prive degli elementi essenziali (per esempio: manca l’indicazione dei nominativi dei presenti in assemblea e dei rispettivi millesimi o dei votanti); hanno oggetto impossibile o illecito cioè contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume (per esempio: dispongono opere di abuso edilizio o vietano l’acquisto di appartamenti a determinati soggetti per ragioni di discriminazione razziale); hanno oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea; incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini (per esempio: disciplinano l’utilizzo di un bene che in realtà è di proprietà esclusiva di un solo condomino).

 

Quelle annullabili invece sono tali quando: la costituzione dell’assemblea è irregolare (per esempio: non si raggiunge il numero minimo di partecipanti); sono prese con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; sono affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti anche al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; sono affette da vizi di irregolarità nel procedimento di convocazione dei condomini; violano norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all’oggetto.

 

Ora, in considerazione del fatto che la delibera citata sulla ripartizione delle “spese relative alla pulizia delle scale” non è lesiva dei diritti e degli obblighi spettanti a ciascun condominio, ma è soltanto viziata per una falsa causa, si può pacificamente affermare che la stessa è affetta da annullabilità e quindi [3] “ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di 30 giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”.

 

Pertanto, qualora per gli assenti non sia stato ancora comunicato/inviato il verbale di assemblea, è possibile impugnare la relativa delibera nel predetto termine di 30 giorni. In caso contrario, occorre aspettare la prossima assemblea ordinaria per l’approvazione o meno del riparto consuntivo/preventivo, per poi sollevare la problematica in sede di discussione per l’approvazione del bilancio consuntivo e/o preventivo e, se del caso, impugnare la relativa delibera.

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30 aprile 2015

Una linea diretta con l'Amministrazione Comunale attraverso la quale è possibile effettuare segnalazioni e partecipare al miglioramento della qualità della vita risolvendo piccoli e grandi problemi nella nostra città.

Attraverso questo servizio è possibile effettuare segnalazioni per alcune categorie di problemi, l'elenco sarà aggiornato ogni qualvolta sarà attivata una nuova procedura da parte degli uffici.

In alternativa è possibile porre quesiti o fare segnalazioni scrivendo a urp@comune.bari.it o chiamando il numero verde 800.018.291 (solo da telefono fisso) o il numero 080.523.83.35 (anche da cellulare).


http://www.comune.bari.it/portal/page/portal/bari/partecipa/segnalazioniUtenti



6 marzo 2015

Cari Colleghi,

 

il CSN Centro Studi Nazionale ANACI sta lavorando da alcuni mesi per elaborare degli approfondimenti scientifici sui molteplici aspetti della materia condominiale.

Il documento elaborato che viene posto alla Vostra attenzione, e che viene allegato alla presente, è il passaggio delle consegne che contiene sia le istruzioni, sia l'elenco dei documenti del Condominio.

 

Con questo primo lavoro, ANACI e il suo Centro Studi, intendono offrire una serie di contributi pratici al lavoro quotidiano dell'amministratore di condominio iscritto; il lavoro e gli approfondimenti scientifici verranno pubblicati sulla rivista nazionale Amminstrare Immobili , all'interno della quale vi sarà anche uno spazio dedicato alla risposta ai quesiti professionali di maggiore rilevanza che vengono inviati al CSN - da parte degli Associati - alla e-mail quesiticsn@anaci.it.

 

Nella speranza di offrire un importante servizio di supporto all'amministratore, colgo l'occasione per inviare a tutti

i miei migliori saluti


Il Direttore del CSN

Gian Vincenzo Tortorici

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Passaggio consegne Istruzioni.doc
Documento Microsoft Word 195.5 KB
Download
Passaggio consegne Verbale.doc
Documento Microsoft Word 227.0 KB


8 GENNAIO 2015

Le rate condominiali si possono pagare anche in contanti ma solo a specifiche condizioni. A fornire chiarimenti è stato il Ministero dell’economia e delle finanze, interpellato per dare una risposta chiara e univoca in riferimento ai casi in cui si può pagare la rata del condominio in contanti e quando invece è obbligatorio effettuare un bonifico. A generare dubbi sul pagamento delle spese del condominio è stata la norma della legge n. 20 del 2012, la riforma condominiale, in vigore dal 18 giugno 2013 la quale ha previsto che ogni somma che afferisce all’amministratore deve transitare dal conto corrente intestato al condominio stesso. In pratica dallo scorso anno vige l’obbligo per l’amministratore di aprire ed usare il conto corrente bancario o postale intestato al condominio per la tracciabilità di tutte le somme percepite dai condòmini. Se l’amministratore continua a ricevere denaro contante, in caso ad esempio di spese per la manutenzione dell’ascensore, e solo successivamente versa le somme sul conto corrente condominiale, non si garantisce la tracciabilità del pagamento.

Come fare? Il Ministero dell’economia richiama la circolare del 5 febbraio 2014 sulla tracciabilità dei canoni di locazione in cui ha stabilito che si può pagare in contanti sotto la soglia dei mille euro, fornendo una prova documentale, una traccia dell’avvenuta transazione. Stesso discorso vale per le rate del condominio. Sotto i 1.000 euro sono pagabili in contanti, fornendo però sempre una prova documentale, comunque formata, chiara, inequivoca e idonea che attesta il versamento di una certa somma di denaro contante al pagamento di una certa spesa condominiale. Per le rate condominiali pari o superiori ai 1.000 euro non è ammesso il pagamento in contanti, ma è, invece, obbligatorio pagare tramite bonifico.

 

 


Le rate condominiali si possono pagare anche in contanti ma solo a specifiche condizioni. A fornire chiarimenti è stato il Ministero dell’economia e delle finanze, interpellato per dare una risposta chiara e univoca in riferimento ai casi in cui si può pagare la rata del condominio in contanti e quando invece è obbligatorio effettuare un bonifico. A generare dubbi sul pagamento delle spese del condominio è stata la norma della legge n. 20 del 2012, la riforma condominiale, in vigore dal 18 giugno 2013 la quale ha previsto che ogni somma che afferisce all’amministratore deve transitare dal conto corrente intestato al condominio stesso. In pratica dallo scorso anno vige l’obbligo per l’amministratore di aprire ed usare il conto corrente bancario o postale intestato al condominio per la tracciabilità di tutte le somme percepite dai condòmini. Se l’amministratore continua a ricevere denaro contante, in caso ad esempio di spese per la manutenzione dell’ascensore, e solo successivamente versa le somme sul conto corrente condominiale, non si garantisce la tracciabilità del pagamento.

Come fare? Il Ministero dell’economia richiama la circolare del 5 febbraio 2014 sulla tracciabilità dei canoni di locazione in cui ha stabilito che si può pagare in contanti sotto la soglia dei mille euro, fornendo una prova documentale, una traccia dell’avvenuta transazione. Stesso discorso vale per le rate del condominio. Sotto i 1.000 euro sono pagabili in contanti, fornendo però sempre una prova documentale, comunque formata, chiara, inequivoca e idonea che attesta il versamento di una certa somma di denaro contante al pagamento di una certa spesa condominiale. Per le rate condominiali pari o superiori ai 1.000 euro non è ammesso il pagamento in contanti, ma è, invece, obbligatorio pagare tramite bonifico.


CORSI DI FORMAZIONE 2014 / 2015